房地產(chǎn)稅收形勢與土地增值稅清算全程攻略

**模塊 房地產(chǎn)稅收形勢與營改增政策瞻望

一、 2015年稅收形勢面臨哪些挑戰(zhàn)？存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

二、 意向金是否繳納營業(yè)稅？營改增后要開具發(fā)票是開具營業(yè)稅發(fā)票還是增值稅發(fā)票？

三、 2015年各地土地增值稅政策有哪些變化？

四、 土地增值稅預(yù)征和核定征收率目前各地存在哪幾種代表形式？

五、 合并和分立政策納稅安排要注意哪些關(guān)鍵問題？

六、 營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的其他稅種核算有無影響？

七、 營改增后如果確定土地增值稅定價(jià)臨界點(diǎn)？

八、 增值稅的基本原理何在？

九、 營改增對于財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)分析有哪些影響？

十、 營改增后房地產(chǎn)如何計(jì)稅？

十一、 營改增后如何計(jì)提增值稅銷項(xiàng)稅額？僅僅是銷售不動產(chǎn)嗎？買房送汽車、買房免物業(yè)費(fèi)、買房返利、買房墊首付、售后回租、免租期、無償租賃、無償借款、不動產(chǎn)投資、包銷和代銷、三方抵賬、材料抵頂工程款、收取施工方水電費(fèi)……。親，這些您有嗎？

十二、 營改增后先有成本后有收入或者先有收入后有成本如何計(jì)稅？ 

十三、 營改增對于房地產(chǎn)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營改增后如何改變？

十四、 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何面對甲供材稅負(fù)測算和建立定價(jià)機(jī)制？

十五、 營改增后材料采購還要不要貨比三家？

第二模塊 房地產(chǎn)成本核算與土地增值稅

一、 企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無區(qū)別？

二、 成本核算的一般路徑有何順序？

三、 成本核算對象與企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目輔助核算之間有無聯(lián)系？

四、 成本對象如何確定？如何編制成本對象確定報(bào)告？

五、 共同成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?？有哪些原則？

六、 企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分?jǐn)傇瓌t一致嗎？

七、 商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理？能否用到企業(yè)所得稅？

八、 車庫、車位要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

九、 成本分?jǐn)偡椒ㄓ卸嗌俜N？不同成本對象采取不同的成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾谓Y(jié)合？對企業(yè)整體稅負(fù)的影響是什么

十、 合作開發(fā)有幾種形式？先拿地再加名和共同拿地對于清算和成本確定有何影響？

十一、 如何結(jié)轉(zhuǎn)完工成本？

十二、 不同期間共同成本一定可以分?jǐn)倖幔?/p>

十三、 如何讓合同管理起到成本核算的作用？

第三模塊 房地產(chǎn)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)管控

一、 如何確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資主體？

二、 項(xiàng)目開發(fā)如何確定清算項(xiàng)目和清算單位？

三、 土地增值稅清算產(chǎn)品類型二分三分還是四分？可否合并清算？

四、 什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅？規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？

五、 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何運(yùn)用定價(jià)策略？價(jià)格越高利潤會越高？

六、 地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？

七、 政府返還款可有納稅籌劃空間？ 

八、 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？

九、 土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？

十、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？

十一、 取得凈地所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開發(fā)成本扣除？

十二、 以土地投資如何會計(jì)和稅務(wù)處理？

十三、 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？

十四、 項(xiàng)目規(guī)劃外所承建支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？

十五、 房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程，可否差額納稅？

十六、 會所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可作為公共配套設(shè)施成本？

十七、 項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)度不一，卻達(dá)到“通知清算”的條件，如何分?jǐn)偣才涮踪M(fèi)？

十八、 售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

十九、 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？

二十、 工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，可否計(jì)入開發(fā)成本？

二十一、 什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進(jìn)行會計(jì)處理？如何納稅？

二十二、 如果成本賬務(wù)有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

二十三、 清算開始后憑證的截止時(shí)間是如何規(guī)定？清算后發(fā)生的后續(xù)成本是否可以“二次清算”？

二十四、 捐贈、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？ 

二十五、 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？

二十六、 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目？

二十七、 收入確認(rèn)原則和依據(jù)是什么？確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)在開發(fā)流程的哪個(gè)節(jié)點(diǎn)？

二十八、 如何理解“銷售價(jià)格明顯偏低”？具體的標(biāo)準(zhǔn)是什么？是否存在個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)？

二十九、 耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？

三十、 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何把握？

第四模塊 現(xiàn)場交流