課程背景

    房地產、建筑業(yè)全面營改增腳步聲聲，迫在眉睫。面對營改增：操作得當，可能稅費下降，操作不當，稅負必然上升，營改增將成為房地產建筑企業(yè)的生命線。營改增絕不僅僅是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業(yè)管理方方面面的重大變革，將對企業(yè)的組織結構、業(yè)務模式、關聯(lián)交易、資質管理、供應商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。營改增會給房地建筑企業(yè)帶來哪些機遇和挑戰(zhàn)？過渡期有哪些優(yōu)惠政策？我們應做好哪些準備？以及有哪些涉稅風險及籌劃技巧？未雨綢繆，加強政策學習，增進對“營改增”的認識，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度，提前應對和防范營改增后可能帶來的經濟風險和稅務風險，妥善處理營改增過渡期間的稅金清算與稽查等事宜，確保企業(yè)利益最大化。
    2015年中國房地產市場面臨嚴峻挑戰(zhàn)，很多中小房地產企業(yè)面臨生存困難。在這樣的大背景下，房地產公司如何做好自身的稅收籌劃，最大化的節(jié)約稅金，化解稅收風險是當下地產企業(yè)財務經理應該把握的關鍵。本課程第二部分通過分解房地產全流程開發(fā)環(huán)節(jié)，分析房地產企業(yè)稅收籌劃的操作要點和稅收風險防控方法。

【培訓核心內容】

第一模塊 房地產建筑業(yè)營改增政策該思考哪些問題
1. 正在以及將要實施的財稅體制改革對于房地產企業(yè)有哪些影響？
2. 建筑業(yè)、房地產業(yè)何時會營改增？可能執(zhí)行的稅率有人說11%，有人說17%，到底會是多少？
3. 建筑業(yè)、房地產業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？、
4. 增值稅的適用稅率和征收率有多少？房地產企業(yè)可能涉及到增值稅哪些稅率及征收率？
5. 營改增對建筑、房地產業(yè)經營模式有哪些影響？
6. 營改增對建筑業(yè)、房地產業(yè)財務指標及凈利潤有何影響？如何評價稅負變化？
7. 營改增對建筑業(yè)、房地產業(yè)經營預算工作有何影響？現(xiàn)行預算體系會如何變化？
8. 賣房贈冰箱、空調算不算混業(yè)經營？適用稅率？
9. 建筑業(yè)、房地產企業(yè)如何充分利用進項抵扣政策減輕稅負？
10. 拿到增值稅專用發(fā)票就可以抵扣進項稅額嗎？
11. 房地產營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？
12. 快遞業(yè)營改增后房地產如何集中索取發(fā)票？稅率是多少？
13. 融資租賃業(yè)營改增后對于房地產有何影響？ 融資性售后回租商品房確認收入嗎？
14. 房地產開發(fā)各個階段哪些能取得哪些專用發(fā)票？哪些能或不能抵扣？
15. 營改增后房地產納稅義務發(fā)生時間有無變化？對于工程款結算有無影響？營改增對房地產建筑業(yè)資金管理提出了什么要求？

第二模塊 建筑業(yè)、房地產企業(yè)應關注的營改增若干風險問題
1. 房地產企業(yè)應該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務是再設公司還是分賬核算？
2. 沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務嗎？ 營改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈送業(yè)務。
3. 房地產企業(yè)涉及代扣稅款如何處理？ 
4. 房地產營改增后發(fā)生正常損耗、非正常損失如何處理？
5. 固定資產進項稅額該不該抵扣？ 抵扣多少？
6. 營改增后銷售舊設備、新設備該如何納稅？有無分別？
7. 營改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？
8. 營改增后出租自行開發(fā)產品該如何納稅？
9. 房地產建筑業(yè)如何劃分跨營改增試點實施日的合同？
10、建筑企業(yè)甲供材風險
11、建筑企業(yè)甲供設備風險
12、建筑企業(yè)異地開票風險
13、建筑企業(yè)分包、轉包、掛靠經營風險
14、建筑企業(yè)匯總納稅風險

第三模塊 房地產企業(yè)全流程稅收籌劃
1、非貨幣資產投資設立模式中的稅收風險和稅收籌劃
2、股權收購設立模式中的稅收風險和稅收籌劃
3、地產分立稅收風險和稅收籌劃
4、出讓土地獲取模式的稅收風險和稅收籌劃
5、政府延期交付土地中的稅收風險和稅收籌劃
6、政府定向回購房屋涉及的稅收風險和稅收籌劃
7、拿地模式中承擔紅線外費用的稅收風險和稅收籌劃
8、土地返還款的稅收風險和稅收籌劃
9、合作建房中的稅收風險和稅收籌劃
10、甲供材處理的稅收風險分析與稅收籌劃（材料和設備如何區(qū)分）
11、預提費用的稅收風險與稅收籌劃（園林綠化費可以預提嗎）
12、支付境外設計費的稅收風險分析與稅收籌劃
13、銷售代理費、傭金、監(jiān)理費、服務費、咨詢費等問題的稅收風險分析與稅收籌劃
14、售樓處的稅收風險分析與稅收籌劃
15、車庫、車位（地上、地下）處理中的稅收風險分析與稅收籌劃
16、開發(fā)環(huán)節(jié)支付利息的稅收風險分析與稅收籌劃
17、項目成本分攤的稅收風險分析與稅收籌劃
18、精裝修房裝修款項分拆的稅收風險及稅收籌劃
19、房地產不同促銷模式稅收風險分析及稅收籌劃（代墊首付、購房凡稅、打折促銷、買房贈車、電器、裝修等）
20、售后回購、商業(yè)地產售后回租稅收風險的分析及稅收籌劃
21、房地產企業(yè)為其他企業(yè)、行政單位建房銷售給內部人員稅收風險的分析與稅收籌劃