課程背景

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目過程中存在著會計處理與所得稅處理的差異，同時土地增值稅扣除項目及加計扣除項目與所得稅也有差異，如果準確地將會計核算內(nèi)容轉(zhuǎn)換為土地增值稅計算相關項目而不錯不僅需要技術(shù)支持，而且還要科學地進行業(yè)務處理。會計與稅法的協(xié)調(diào)才是解決問題的關鍵。 針對不斷變化的市場環(huán)境，經(jīng)濟增長乏力，稅收收入任務變得更為艱巨。強化征管成為目前稅收工作的重中之重。同時稅制改革也為企業(yè)遵從稅法帶來困擾，涉稅風險越來越考驗著財稅管理人員的能力和耐力。如果用一種簡單有效的方式監(jiān)控涉稅風險成為管理者的一種追求和向往。本次課程不僅僅提供一些案例分析，更重要的是的提供一種管理手段，即用管理報表的方式來監(jiān)控和管理涉稅風險 。同時對一些爭議的問題特別是企業(yè)所得稅與土地增值稅差異問題進行深入分析，規(guī)避誤判造成的損失與風險。

課程目標

1.學會用管理報表來監(jiān)控和管理涉稅風險； 2.學會區(qū)分所得稅匯算與土地增值稅清算過程中對相關成本費用的劃分，避免誤判造成的損失和風險； 3.學會并掌握土地增值稅清算程序、清算過程需要的資料、清算鑒證報表使用及與會計賬目數(shù)據(jù)的切入、及鑒證報告的出具； 4.在清算過程中正確把握和準確運用現(xiàn)存的有效的文件開展稅收規(guī)劃并規(guī)避風險； 5.及時解決工作中存在的問題。

課程大綱

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? **節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務 

? 一、項目開發(fā)的三個階段 

?     準備階段、行政審批階段（五證的獲得）和權(quán)屬初始登記階段。此階段稅務風險分析判斷。包括十余種拿地方式的稅收規(guī)劃。

? 二、項目開發(fā)結(jié)算的四個程序 

? 工程預算（包括全科目介紹、預算表格設計及編制）、工程結(jié)算、竣工結(jié)算與竣工決算

? 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、程序、方法 

? 開發(fā)成本組成內(nèi)容、開發(fā)成本核算程序、成本分攤方法

? 四、開發(fā)間接費用的10大內(nèi)容 

? 五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算 

?     成本核算對象六原則、    房屋開發(fā)成本項目核算、   土地開發(fā)成本核算

? 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本5大不同點 

? 成本對象確定原則具體應用、計稅成本內(nèi)容所得稅與土增稅處理不同點、   計稅成本核算的一般程序、    成本分配方法 及應用、   預提費用及后續(xù)費用處理

? 七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本3大不同點 

? 清算項目對象的確定、開發(fā)成本內(nèi)容、    扣除項目分配方法

? 第二節(jié)  開發(fā)項目土地增值稅清算實務解析 

?       一、土地增值稅的征稅對象 

?       二、土地增值稅的預征、清算和核定征收 

? 預征率、及宏觀政策變化后預征率的調(diào)整、國五條出臺后的預征率。土地增值稅清算、   核定征收的條件及前提

?       三、清算的兩種類型 

? 通知清算與自行清算

?       四、清算收入的范圍及3步確認法 

?       五、清算5大扣除項目詳細解析 

?     （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

?    （二）開發(fā)土地的成本、費用；

?    （三）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

?    （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；

?     (五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

?       六、扣除項目的5種分配方法 

?       七、特殊事項的土地增值稅處理 

?       八、土地增值稅項目清算的鑒證 

? （一）清算前期準備（二）采集相關部門信息（發(fā)改部門、土地管理部門、規(guī)劃部門、建設部門、房產(chǎn)管理部門）（三）企業(yè)應收集的10項資料（四）項目及財務等信息27項（五）項目清算前土增稅測算（六）項目定價方法（七）清算申報表

? 第三節(jié)  企業(yè)所得稅與土地增值稅比較 

?         一、匯算清繳與項目清算差異 

?         二、應稅收入差異 

?         三、開發(fā)成本差異 

?         四、開發(fā)費用差異 

?         五、預提費用差異及后續(xù)費用   

?        六、相關的清算鑒證表格的填制

? 第四節(jié)  企業(yè)主要稅收規(guī)劃方法及稅收風險控制

?     一、土地增值稅反避稅政策分析及應對 

?     二、稅收優(yōu)惠政策的規(guī)劃及風險分析 

?     三、收入的規(guī)劃及風險分析 

?     四、開發(fā)成本及其他的稅收規(guī)劃及風險控制

?    土增稅的轉(zhuǎn)移定價安排與稅收風險控制

?     五、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收規(guī)劃 

?     六、企業(yè)合并轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)稅收規(guī)劃

?     七、企業(yè)分立轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)稅收規(guī)劃

?    八、用報表來監(jiān)控涉稅風險（管理者必用的有效方法）

?   九、土增稅鑒證報告的出具與稅務機關鑒證結(jié)論

? 第五節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)常見稅收問題解答