課程背景

課程內(nèi)容主要以房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅和公司注銷(xiāo)清算為重點(diǎn)，講授過(guò)程中對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的，展開(kāi)差異性比較分析分析，力求學(xué)員能夠?qū)I(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種的處理有一個(gè)比較深入的了解和掌握，以達(dá)到學(xué)習(xí)的目的。

課程大綱

**部分  土地增值稅政策與清算技巧

一、土地增值稅法規(guī)與新政策解讀

1、土地增值稅的納稅人和清算對(duì)象是誰(shuí)？

2、土地增值稅的征稅對(duì)象和范圍有哪些？ 

3、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定？

4、土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級(jí)？

5、土地增值稅的計(jì)算原理與計(jì)算方法  

6、土地增值稅收入確認(rèn)問(wèn)題

（1）應(yīng)稅收入如何確認(rèn)

取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？ 

銷(xiāo)售面積發(fā)生差錯(cuò)存在補(bǔ)退款如何處理？ 

收取的違約金、滯納金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用要不要計(jì)算繳納土地增值稅？ 

代收代付的水電增容費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等如何處理？ 

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷(xiāo)售？該如何處理？ 

將車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓?zhuān)涫杖胧欠裼?jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？ 

將不能銷(xiāo)售的公共配套設(shè)施對(duì)外銷(xiāo)售了又該如何處理？ 

將自有的土地承包他人開(kāi)發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？ 

企業(yè)合并、分立等過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？ 

拆遷安置土地增值稅如何計(jì)算？

以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

……

（2）不征稅收入如何確認(rèn) 

將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)是否需要繳納土地增值稅？

將土地和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅？

單位或個(gè)人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？

什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)評(píng)估增值是否需要繳納土地增值稅？

以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

（3）免稅收入如何確定

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅   

國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅

合作建房的征免稅

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅

1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅

……

7、土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問(wèn)題

（1）準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則  

（2）取得土地使用權(quán)所支付金額確認(rèn)

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確認(rèn)？        

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何確認(rèn)？

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？

（6）房地產(chǎn)企業(yè)的加計(jì)扣除如何確認(rèn)？

（7）轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額？

……

二、土地增值稅清算應(yīng)對(duì)技巧

1、清算單位    

2、清算條件   

3、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

4、扣除項(xiàng)目清算   

5、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送資料      

6、清算項(xiàng)目的審核鑒證

7、土地增值稅的核定征收 

8、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 

9、土增稅的預(yù)征規(guī)定

三、土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘

◆臨界點(diǎn)法   ◆費(fèi)用轉(zhuǎn)移法 ◆收入分散法 ◆費(fèi)用分?jǐn)偡?nbsp;◆利息支出法 

◆建房方式法 ◆合作建房法 ◆代收費(fèi)用法 ◆核算對(duì)象法 ◆股權(quán)轉(zhuǎn)讓法

第二部分  房地產(chǎn)項(xiàng)目清算實(shí)務(wù)與技巧

   一、房地產(chǎn)項(xiàng)目清盤(pán)注銷(xiāo)及公司注銷(xiāo)的規(guī)劃安排

1.公司清算與項(xiàng)目清算有何區(qū)別  

2.項(xiàng)目清算如何進(jìn)行稅務(wù)處理與清算程序

3.公司清算稅務(wù)處理的時(shí)間要求      

4.項(xiàng)目清盤(pán)企業(yè)所得稅的處理技巧

5.公司清算財(cái)產(chǎn)的分配順序及要求

6.公司清算股東取得剩余財(cái)產(chǎn)的稅務(wù)處理

二、項(xiàng)目清算中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

1. 房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源與關(guān)鍵點(diǎn)控制

2. 項(xiàng)目清算風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)處理技巧

3. 公司清算時(shí)多交的稅務(wù)能否辦理退稅？如何退？

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