經(jīng)濟困境轉(zhuǎn)型中“營改增”新形勢展望與房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風(fēng)險管控實戰(zhàn)研修班

**部分：2015年房地產(chǎn)稅收新政盤點解析應(yīng)用

1．企業(yè)改組改制所得稅新政--國家稅務(wù)總局2015年第40號公告、財稅【2014】109號、國家稅務(wù)總局2015年第48公告等--房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在資本動作中運用？

2．房地產(chǎn)企業(yè)改制重組土地增值稅和契稅征免稅新政--財稅〔2015〕5號、財稅〔2015〕37號--房地產(chǎn)行業(yè)能否享受？

3.非貨幣性資產(chǎn)投資新政--財稅【2014】116號、國家稅務(wù)總局公告2015年第33號、財稅【2015】41號、國家稅務(wù)總局公告2015年第20號--房地產(chǎn)企業(yè)和股東如何在資本動作中運用？

4.建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個人所得稅新政--稅務(wù)總局公告2015年第52號--建安企業(yè)如何防控風(fēng)險？

5.企業(yè)工資薪金和職工福利費等支出--稅務(wù)總局公告2015年第34號--房地產(chǎn)行業(yè)如何享受？

6.土地增值稅納稅申報表新政--國家稅務(wù)總局發(fā)【2015】114號--如何填報？

第二部分、營改增的新動態(tài)——2016勢在必行

一、土地取得階段涉稅風(fēng)險與納稅規(guī)劃（僅列部分）

1、招拍掛取得土地何時產(chǎn)生何種納稅義務(wù)？

2.招拍掛取得土地“營改增”后能否獲得進項稅額抵扣？抵扣難點在哪

3.拆遷現(xiàn)金補償、實物安置會涉及哪些涉稅風(fēng)險？“營改增”后為什么說應(yīng)盡量避免拆遷安置業(yè)務(wù)？

4.紅線外附加工程在現(xiàn)階段有存在哪些涉稅風(fēng)險？“營改增”后是否能否回避這些問題？

5.土地出讓金返還會涉及哪些稅收風(fēng)險，該如何規(guī)劃才能規(guī)避？

6.購買爛尾樓（在建工程或在建項目）的土地成本或開發(fā)成本如何確認？能否享受差額征稅待遇？

7.**合作建房取得的土地成本如何確認？合作建房的納稅規(guī)劃空間有多大？

8.**購買股權(quán)取得的土地成本如何確認？有沒有涉及到土地增值稅等稅收風(fēng)險？

二、開發(fā)建設(shè)階段的涉稅風(fēng)險與納稅規(guī)劃（僅列部分）

1.如何確定開發(fā)成本歸集對象，保證收入成本配比？

2.建安造價造假手段有哪些？合理區(qū)間知多少

3.“甲供材”工程取得的票據(jù)能否直接列支開發(fā)成本？需不需要“換票”或補交營業(yè)稅等？

4.園林綠化該取得什么票據(jù)？如何規(guī)劃可以獲得稅收的大利益？

5.工程違約金支出能否列支開發(fā)成本？

6.改變規(guī)劃或推倒重建所發(fā)生的支出能否作為開發(fā)成本處理？

7.開發(fā)期間發(fā)生的借款利息能否作為開發(fā)間接費用處理？

三、銷售運營階段的涉稅風(fēng)險與納稅規(guī)劃（僅列部分）

1.取得的訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅嗎？

2.沒有產(chǎn)權(quán)的儲藏室、車位/庫銷售稅收上如何認定和納稅？

3.“買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何納稅？

4.售后回租或回購有什么稅收風(fēng)險，該如何規(guī)劃？

5.精裝房銷售稅收怎么處理，有什么技巧？

6.給老業(yè)主帶新業(yè)主的傭金以及免物業(yè)費等涉及什么稅收風(fēng)險？

7.內(nèi)部認購款怎么納稅？

8.首付款與按揭款在納稅上有什么風(fēng)險？

9.開發(fā)產(chǎn)品捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)，實物補償?shù)纫曂N售在各稅種有什么差異？“營改增”后情況如何？

10.對公共配套、地下車庫、車位、閣樓、會所、倉房、儲藏間等特殊產(chǎn)品的不同處置有什么涉稅風(fēng)險？

四、自營租賃階段的涉稅風(fēng)險與納稅規(guī)劃

1.開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用是否視同銷售，“營改增”后如何扣除進項稅額？

2.融資租賃有哪些涉稅風(fēng)險？土地增值稅該如何回避？

3.經(jīng)營租賃的房產(chǎn)稅問題如何規(guī)劃？“營改增”后有哪些優(yōu)惠政策可以利用？

五、 清算注銷階段的涉稅風(fēng)險與納稅規(guī)劃（僅列部分）

1.銷售達到什么標(biāo)準的樓盤必須或會被要求做土地增值稅清算？如何規(guī)劃延后清算

2.土地增值稅清算的清算單位如何確定？有何技巧

3.土地增值稅清算對扣除憑證有何要求？清算后又發(fā)生的成本費用該如何處理？

4.土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些？如何進行納稅規(guī)劃才能取得利益大化

5.土地增值稅的視同銷售有哪些？買一贈一需要確認土地增值稅收入嗎

6.房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

7.房地產(chǎn)的土地取得成本如何確定？

8.房地產(chǎn)的開發(fā)成本如何確定？企業(yè)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的支出能否作為開發(fā)成本予以扣除？

9.房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確定？沒有發(fā)生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理？

10.房地產(chǎn)企業(yè)不能享受加計扣除待遇的情形有哪些？將未售房轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后出售能享受加計扣除待遇嗎？

11.在什么情況下房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)提部分成本稅前扣除？

12.房地產(chǎn)企業(yè)注銷前由于多預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅怎么處理，能不能退稅？