房企開發(fā)流程解析及項(xiàng)目前期業(yè)務(wù)的管控培訓(xùn)大綱
【課程概要】
房地產(chǎn)業(yè)受制于國(guó)家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局限性，市場(chǎng)的諸多不確定因素；如開發(fā)
投資的周期長(zhǎng)、預(yù)期回報(bào)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高；市場(chǎng)供給缺乏彈性和規(guī)律性不明確
；市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性；市場(chǎng)消費(fèi)的階段層次性和發(fā)展不平衡性等。我們?cè)谶M(jìn)行
房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析
時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)市場(chǎng)因素、經(jīng)濟(jì)因素等多方面的分析，做到
項(xiàng)目研判和決策的可行性、可操作性。
當(dāng)一塊價(jià)值不菲的土地拿地前如何評(píng)估測(cè)算？如何準(zhǔn)確地測(cè)算項(xiàng)目成本（從土地成本
、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等）？分析測(cè)算的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)
劃要點(diǎn)已確定，建材市場(chǎng)行情相對(duì)穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。
拿地后如何更快、更穩(wěn)定地收回成本、獲取收益？項(xiàng)目開發(fā)管控及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制、流
程等如何來做呢？
一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成必須經(jīng)過項(xiàng)目的設(shè)想、機(jī)會(huì)分析、可行性分析、投資決策
、實(shí)施和總結(jié)這幾個(gè)階段。在各階段中，從項(xiàng)目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評(píng)估決策是整個(gè)項(xiàng)
目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。應(yīng)當(dāng)綜合考慮市
場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評(píng)價(jià)，合理取舍。
房地產(chǎn)的項(xiàng)目評(píng)估和投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多因素的分析過程，是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收
益權(quán)衡的結(jié)果，同時(shí)也是科學(xué)分析與直覺的綜合考慮。在實(shí)際操作中，不能只看各種理
論數(shù)據(jù)、理論指標(biāo)，還要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測(cè)
，綜合分析，以得出最終的投資決策結(jié)論。因此，開發(fā)項(xiàng)目前期的大量務(wù)實(shí)而有效的工
作，既是房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，也是其核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總、總工程師、項(xiàng)目經(jīng)理等領(lǐng)導(dǎo)；前期、策劃、開發(fā)、
設(shè)計(jì)、投資、工程、營(yíng)銷等部門負(fù)責(zé)人

【講師介紹】

楊老師，現(xiàn)供職于某大型國(guó)企的投資事業(yè)部總經(jīng)理，東南大學(xué)工程碩士，南京大學(xué)MBA畢
業(yè)。曾任江蘇亞東建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，總工程師，南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司
副總經(jīng)理，蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān)，吉林市蘇寧
環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理，江蘇九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理等。


楊老師曾先后從事建筑設(shè)計(jì)、地產(chǎn)先期開發(fā)、國(guó)際工程總承包、大型工程管理、地產(chǎn)
工程和項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理工作30多年。有超過十六年的房地產(chǎn)全過程開發(fā)管理工作經(jīng)
驗(yàn)：在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實(shí)操、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場(chǎng)研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)項(xiàng)目執(zhí)行和監(jiān)
管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級(jí)開發(fā)實(shí)踐中有較好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理、成本管理和項(xiàng)
目前期運(yùn)作的突出業(yè)績(jī)。2008年起任深圳明源地產(chǎn)研究院研究員，2014年成為全經(jīng)聯(lián)優(yōu)
秀創(chuàng)新講師。
【培訓(xùn)內(nèi)容】
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取
1、土地獲取的方式
2、土地獲利模式分析
3、市政配套條件與費(fèi)用分析
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建與問題解析
1、報(bào)建過程重點(diǎn)問題控制
2、控規(guī)指標(biāo)與各項(xiàng)限制性條件
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)
4、產(chǎn)品研發(fā)與報(bào)建
5、規(guī)劃驗(yàn)收
6、竣工備案
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理
1、工程管理各階段主要工作
2、工程管理大綱
3、開發(fā)節(jié)奏控制
4、項(xiàng)目計(jì)劃管理
5、產(chǎn)品質(zhì)量管控
6、文檔管理
7、工程管理的主要手段
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理
1、計(jì)劃管理主要內(nèi)容：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目全景計(jì)劃，各部門工作計(jì)劃
2、計(jì)劃管理的PDCA法則：編制，執(zhí)行，跟蹤，反饋
3、如何實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理的高達(dá)成率
4、計(jì)劃管理方法論
五、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制
1、成本敏感點(diǎn)解析
2、目標(biāo)成本的分類與構(gòu)成
3、成本管控原則
4、成本管控內(nèi)容
5、招標(biāo)采購(gòu)的成本管理手段
六、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理
1、設(shè)計(jì)管理原則：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，合理進(jìn)行價(jià)值分配
2、設(shè)計(jì)資源管理
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)
4、戶型研究；外立面設(shè)計(jì)
5、設(shè)計(jì)指標(biāo)控制
6、景觀設(shè)計(jì)
7、市政管線設(shè)計(jì)（常規(guī)做法，特別做法）
8、精裝修設(shè)計(jì)
9、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)（實(shí)現(xiàn)各設(shè)計(jì)成果一致性）
七、房地產(chǎn)營(yíng)銷執(zhí)行與問題解析
1、項(xiàng)目定位與客群分析
2、市調(diào)方式與控制
3、產(chǎn)品建議
4、客戶體驗(yàn)
5、產(chǎn)品價(jià)格確定
6、常用銷售方式分析
7、營(yíng)銷執(zhí)行案
8、重點(diǎn)問題（合同附圖、營(yíng)銷承諾、開發(fā)量與推盤量的控制）
八、房地產(chǎn)采購(gòu)管理
1、采購(gòu)管理原則
2、采購(gòu)管理要點(diǎn)
3、合約規(guī)劃
4、合同需求
5、分供方分類管理
九、房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)安排
1、啟動(dòng)會(huì)作用
2、案例分析
3、項(xiàng)目策劃定位
4、產(chǎn)品定位與客群定位
5、目標(biāo)成本
6、財(cái)務(wù)指標(biāo)確定
十、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理及鳳控要點(diǎn)解析
1、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析與確定
2、項(xiàng)目盈利能力分析和風(fēng)險(xiǎn)方防范
3、稅費(fèi)控制
十一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策技巧

1、開發(fā)項(xiàng)目的選定
2、開發(fā)方案的選擇與確定
3、對(duì)總收入或銷售總額的估計(jì)
4、項(xiàng)目開發(fā)總成本的分析
項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括：
A 土地費(fèi)用　　
B 前期工程費(fèi)
C 開發(fā)建設(shè)費(fèi)
D 管理費(fèi)
E 融資費(fèi)用及占用資金的利息
F 不可預(yù)見費(fèi)
G 營(yíng)銷費(fèi)用
5、經(jīng)濟(jì)分析
主要進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測(cè)
算。以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析等幾方面的分析評(píng)估。

6、項(xiàng)目投資決策
對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行評(píng)級(jí)，經(jīng)過總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期
、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個(gè)最適合開發(fā)商的項(xiàng)目及適宜的開
發(fā)方式，提出項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，確定市場(chǎng)營(yíng)銷策略、 技術(shù)計(jì)劃、
財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理計(jì)劃。正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)際操作。